房地產可行性研究報告（貸款）
目 錄
一、工程概況
二、項目實施進度計劃
三、項目投資估算及資金籌措
四、經濟影響分析
一、工程概況
1)工程名稱：
2)建設地點： 武漢市東西湖區環湖路
3)建設單位：
4)抗震設防烈度： 6度
5)功能項目及相關配套：幼兒園、商業
6)工程規模：47800m2(一期用地)
總建筑面積 59418.84m2。其中：商業294.70m2;住宅44248.26m2;物業及其他建筑面積 3461.00m2 ;地下室 11309.88m2。
7)建筑工程設計等級分類及耐火等級：建筑工程設計等級為二級，耐火等級為 二級。
8)建筑設計使用年限：50年
9)建筑高度：16米
商業：9米(二層);住宅：16 米，住宅層高3.0米。
10)容積率：1.61(整體)
11)建筑覆蓋率：21.2%(整體)
12)綠地面積：37469m2(整體)
13)綠地覆蓋率：40%(整體)
14)總戶數：360(一期)
15)機動車停車數量：216 (一期)
16)非機動車停車數量：360(一期)
二、項目實施進度計劃
該項目預計開發周期18個月，擬用 8個月時間完成項目前期準備工作(包括項目申請、初步設計、施工圖設計、招投標工作等)，用 10個月時間完成地下及地上房屋建筑施工及竣工驗收工作。項目初步實施進度詳見下表
三、項目投資估算及資金籌措
(1)商業用房投資估算
1)土地征用(出讓)及拆遷補償費。
總地價(凈地價)：709.95萬
2)前期工程費：79.09萬
包括：新建房屋白蟻防治費、城市規劃設計收費、工程勘察測繪費用、工程設計費用、三通一平費用等。
3)建筑安裝工程費
商業用房(公共部分裝修)：666.14萬
地下室： 30.05萬(人防地下室分攤)
合計： 696.19萬
4)公共基礎設施費。
開發項目內直接為商品房配套建設的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環衛等公共基礎設施費用。
暫估算75.11萬元
5)管理費用。
[(1)+(2)+(3)+(4)]×2﹪=31.21萬元
6)財務費用。
[(1)+(2)+(3)+(4)]×30﹪×2×8.28%= 77.52萬元
7)不可預見費
[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)]×5﹪= 83.45萬元
商業項目總投資：1752.52萬元
(2)住宅用房投資估算
1)土地征用(出讓)及拆遷補償費。
總地價(凈地價)：4264.11萬元
2)前期工程費： 1251.30萬元。
包括：新建房屋白蟻防治費、城市規劃設計收費、工程勘察測繪費用、工程設計費用、三通一平費用等。
3)建筑安裝工程費
住宅用房：6440.78 萬元。
4)附屬公共配套設施費。
指居住小區內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施建設的費用等。
暫按 400萬元估算。
5)公共基礎設施費。
開發項目內直接為商品房配套建設的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環衛等公共基礎設施費用。
暫估算1188.38萬元
6)管理費用。
[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)]×2﹪=270.89萬元
7)銷售費用。
[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)]×2﹪=270.89萬元
8)財務費用。
[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)]×30﹪×2×8.28%=672.89萬元
9)不可預見費
[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)+(8)]×5﹪= 737.96萬元
住宅用房投資：15497.21萬元
一期開發項目總投資：17249.73萬元
1.4.2資金籌措
項目所需資金：17249.73萬元，來源 公司自籌解決 0.52億，銀行貸款0.60個億，住宅房屋預售收入0.61億。
四、經濟影響分析
(1)項目經濟效益分析
1)項目收入估算
住宅：25200.54萬元
2)銷售稅金：1398.63萬元
營業稅及附加為銷售額的5.55%
土地增值稅暫按4%估計：1008.02萬元
3)開發成本與開發費用估算：15226.32萬元
4)企業管理費用估算: 270.89萬元
4)盈利能力及經濟影響分析
預測營業利潤為7296.68萬元;按25%所得稅稅率計算。應交所得稅 1824.17萬元，該項目稅后利潤為5472.51萬元。
投資利潤率(所得稅后)：35.31%
(2)商業用房經濟效益分析
1)營業收入估算
錯誤!未找到引用源。商業租賃年平均收入：90.14萬元
錯誤!未找到引用源。年物業管理費：物業管理費包括空調費和公共區域水電費、衛生綠化費、保安費等，室內電費按電表另行收取。根據項目規模和有關管理規定，物業管理費暫估為9.01萬元
項目年收入合計：99.15 萬元
2)運營成本
?、俟芾碣M：根據商業用房規模及同類項目管理情況，年管理費暫按5.63萬元估計。
能源消耗費：根據同類商業用房的耗能情況，年耗能約為2.00萬元(不含出租區域的內部用電)。
維修保養費：維修保養費暫按總投資的0.5%計算，年維修保養費：8.76萬元。
保險費：保險費暫按總投資的0.3%計算，每年 5.26萬元。
稅金及附加：主要包括營業稅金與附加、房產稅等。
商業租賃年平均稅金及附加：5.00萬元
年物業管理費稅金：0.50萬元
稅金及附加小計：5.50萬元
運營成本合計：27.15萬元
3)營業利潤
營業利潤=營業收入-運營成本=72.00萬元
4)盈利能力及經濟影響分析
預測營業利潤為72.00萬元;按25%所得稅稅率計算，應交所得稅18.00萬元，該項目稅后利潤為54.00萬元。
投資利潤率(所得稅后)=3.08%
由上可知，該項目經濟效益良好，并具有一定的抗風險能力，通過該項目建設有利于提高建設單位自身經濟實力，增強企業發展后勁，提高職工收入及福利水平。