房屋資產評估報告
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估價結果報告
(2008)第***號
一、 委估項目
***公司所屬房產抵押貸款估價項目
二、 委托方
名稱：***公司
地址：***
三、 估價方
名稱：***房地產評估咨詢有限公司
地址：***
證書號：*** 資質等級：***
法定代表人：***
四、 估價對象概況
估價對象位于***，其合法產權人為***公司，建筑面積共9687.69平方米。
其中主樓一幢，1-5層，混合結構，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權證號碼為***。
副樓一幢，1-3層，混合結構，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于2003年，外觀九成新，房屋所有權證號碼為***。
五、 估價目的
為確定房產抵押貸款額度提供參考依據而評估房產抵押價值。
六、 估價時點
2008年8月15日
七、 價值定義
采用公開市場價值標準
八、 估價原則
本次評估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學原則的前提下，還應依據如下原則：
1. 合法原則，以估價對象的合法使用、合法處分為前提。
2. 最高最佳使用原則，以估價對象最高最佳使用為前提。
3. 替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。
4. 估價時點原則，要求估價結果應是估價時點的客觀合理價格。
九、 估價依據
1. 委托方提供的資料
(1)委托書;
(2)委托方企業營業執照復印件;
(3)房屋所有權證復印件。
2. 國家標準GB/T50291-1999《房地產估價規范》。
3. 國家和地方的有關法律、法規和有關規定。
4. 估價機構和估價人員掌握和收集的有關資料。
十、 估價方法
估價對象為商業房產，同一供求圈內的整體成交案例極少，無法適用市場比較法;同時由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進行評估。
十一、 估價結果
估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學的.方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密、細致的測算，確定該估價對象在評估基準日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整(￥2265.34萬元)。
十二、變現能力分析
變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押物轉換為現金的可能性。
估價對象的通用性一般，具有可分割使用性，整體價值大，變現所需時間長，在估價時點拍賣或者變賣時，最可能實現的價格范圍為：估價結果±10%，變現時涉及以下稅費：
①中介服務費：5%--6%
②契稅：4%
③營業稅、城市維護建設稅及教育費附加：5.5%
④所得稅：20%
⑤過戶手續費：2%左右
⑥印花稅：0.5‰
⑦其它費用
十三、估價人員
*** 中國注冊房地產估價師
注冊號：***
*** 中國注冊房地產估價師
注冊號：***
十四、估價作業時間
2008年8月12日—***
十五、估價報告有效期限
本估價報告有效期為自報告出具之日起壹年，即從2008年8月18日至2009年8月17日止。
估價技術報告
一、 個別因素分析
估價對象位于***，其合法產權人為***公司，建筑面積共9687.69平方米。
其中主樓一幢，1-5層，混合結構，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權證號碼為***。
副樓一幢，1-3層，混合結構，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于2003年，外觀九成新，房屋所有權證號碼為***。
二、 區域因素分析
1.概況
***
2.自然條件
***。
3.對外交通條件
***。
4.基礎設施
***。
三、 最高最佳使用分析
房地產估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價，最高最佳使用是指法律上允許，技術上可能，經濟上可行，經充分合理論證，能使估價對象產生最高價值的使用。本估價對象當前狀況為最高最佳使用狀態。
四、 估價方法的選取
估價對象為商業房產，同一供求圈內的整體成交案例極少，無法適用市場比較法;同時由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進行評估。
五、 估價過程
1. 確定估價對象房地產年純收入
A.確定估價對象房地產年總收入
①確定客房年總收入
據調查，***縣中高檔酒店一般入住率在50%-70%之間，估價對象為縣政府指定招待中心，綜合考慮各種因素，確定估價對象年平均入住率按房間分類計算為40%-70%之間，估價對象擁有各類客房共82套， 現根據委托方提供的資料及其它酒店的情況制定下表：
|
房間名稱 |
數量（套） |
房價（元） |
入住率 |
年收入（元） |
|
主樓標準客房 |
49 |
248 |
70% |
3104836 |
|
副樓標準客房 |
8 |
120 |
70% |
245280 |
|
主樓單間 |
13 |
258 |
60% |
734526 |
|
副樓單間 |
6 |
160 |
60% |
210240 |
|
主樓高級套間 |
2 |
880 |
50% |
321200 |
|
副樓套間 |
2 |
380 |
50% |
138700 |
|
總統套房 |
2 |
1260 |
40% |
367920 |
|
合計 |
82 |
-- |
-- |
5122702 |
客房年收入=房價×數量×入住率×365
客房年總收入=512.27萬元
日平均入住人數=(49+8)×2×70%+(13+6)×1×60%
+(2+2)×2×50%+2×2×40%
=96.8人
②確定會議室年總收入
根據委托方提供的資料及相關調查結果，確定估價對象會議室使用收入情況如下表：
|
會議室名稱 |
半天價格（元） |
出租率 |
年收入（元） |
|
大會議室 |
1800 |
30% |
394200 |
|
小會議室 |
1200 |
40% |
350400 |
|
合計 |
-- |
-- |
744600 |
會議室年收入=半天價格×2×出租率×365
會議室年總收入=74.46萬元
③確定餐飲年總收入
餐飲年總收入包括食品、煙、酒、雜項、服務費等，按80%住宿旅客每人每天消費100元計算，則
餐飲年總收入=96.8×80%×100×365
=282.66萬元
④確定估價對象房地產年總收入
估價對象房地產年總收入為以上1-3項之和，則
年總收入=512.27+74.46+282.66
=869.39萬元
B.確定估價對象年總費用
①確定人員工資福利年總費用
估價對象現有相關服務人員98人，根據行業現狀確定人數為100人，人均月工資及相關福利待遇合計為1800元，則
工資福利年總費用=100×1800×12
=216萬元
②確定餐飲年總成本
餐飲年總成本按餐飲收入的40%計算，則
餐飲年總成本=282.66×40%
=113.06萬元
③確定消耗品年總成本
消耗品年總成本按客房及會議室年總收入的8%計算，則
消耗品年總成本=(512.27+74.46)×8%
=46.94萬元
④確定年廣告宣傳費
年廣告宣傳費按總收入的2%計算，則
年廣告宣傳費=869.39×2%
=17.39萬元
⑤確定年水電供熱費
年水電供熱按總收入的5%計算，則
年水電供熱費=869.39×5%
=43.47萬元
⑥確定年維修保養費
年維修保養費按年總收入的3%計算，則
年維修保養費=869.39×3%
=26.08萬元
⑦確定年行政管理費
年行政管理費按年總收入的6%計算，則
年綜合稅收及附加=869.39×6%
=52.16萬元
⑧確定年綜合稅收及附加
年綜合稅收及附加包含營業稅及附加、企業所得稅、房產稅等，按年總收入的15%計算，則
年綜合稅收及附加=869.39×15%
=130.41萬元
⑨確定估價對象年總費用
估價對象年總費用為以上1-8項之和，則
年總費用=216+113.06+46.94+17.39+43.47+26.08+52.16+130.41
=645.51萬元
C.確定估價對象年純收入
年純收入=年總收入-年總費用
=869.39-645.51
=223.88萬元
2. 確定資本化率
資本化率是指年投資回報率，本次估價專指房地產置業投資的年平均回報率，一般應介于安全投資利率與風險投資利率之間，可以采用投資利率內插法求取。一年期定期存款利率可視為安全投資利率，一年期貸款利率可視為風險投資利率，當前一年期定期存款利率為4.14%，一年期貸款利率為7.47%，現按照黃金分割位內插，則
資本化率=4.14%+(7.47%-4.14%)×0.618
=6.20%
3.確定收益年限
估價對象建成于2003年，建筑物耐用年限為50年，尚可使用47年;土地使用年限截止2053年，尚可使用年限為2053-2008=48年，故確定收益年限為建筑物尚可使用年限47年。
4.計算估價對象價格
公式：P=a×[1-1÷(1+r)n] ÷r
式中：P為估價對象房地產收益總價，a為年純收入，r為資本化率，n為收益年限。
房地產總價=223.88×[1-1÷(1+6.20%)47] ÷6.20%
=3397.28萬元
根據***房地產評估咨詢有限公司出具的***字[2008][估]第***號土地評估報告結果確定估價對象中土地總價為1131.94萬元，則
估價對象房產總價=3397.28-1131.94
=2265.34萬元
六、 估價結論
經評估，確定估價對象在評估基準日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整(￥2265.34萬元)。
七、附件
①房屋圖片 ②委托書 ③委托方企業營業執照復印件 ④房屋所有權證復印件 ⑤估價方營業執照復印件 ⑥估價方資質證書復印件 ⑦估價師證書復印件