公司資產(chǎn)評(píng)估方法
(一)資產(chǎn)評(píng)估的基本方法
資產(chǎn)評(píng)估的方法主要有市場(chǎng)法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析市場(chǎng)法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或多種資產(chǎn)評(píng)估基本方法。
1、市場(chǎng)法
企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的市場(chǎng)法，是指將評(píng)估對(duì)象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。其使用的基本前提有：
(1)存在一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng);
(2)公開(kāi)市場(chǎng)上存在可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。
2、收益法
企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。應(yīng)用收益法必須具備的基本前提有：
(1)具有持續(xù)的盈利能力;
(2)評(píng)估對(duì)象的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量;
(3)資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)并可用貨幣衡量;
(4)評(píng)估對(duì)象預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。
3、資產(chǎn)基礎(chǔ)法
企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評(píng)估企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評(píng)估企業(yè)表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法的前提條件有：
(1)評(píng)估對(duì)象處于持續(xù)使用狀態(tài)或設(shè)定處于持續(xù)使用狀態(tài);
(2)可以調(diào)查取得購(gòu)建評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行途徑及相應(yīng)的社會(huì)平均成本資料。
(二)評(píng)估方法的選用
本次委評(píng)的是XX租賃公司股東全部權(quán)益，XX租賃公司系從事融資租賃的公司，評(píng)估人員無(wú)法收集與XX租賃公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模、業(yè)務(wù)種類(lèi)相類(lèi)似企業(yè)的股權(quán)交易案例，故無(wú)法采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。由于XX租賃公司近年持續(xù)盈利，財(cái)務(wù)資料核算較為規(guī)范，其未來(lái)收益
能進(jìn)行合理預(yù)測(cè)，因此本次評(píng)估可采用收益法進(jìn)行評(píng)估。
根據(jù)本報(bào)告的`評(píng)估目的，被評(píng)估企業(yè)自身的特點(diǎn)，分析評(píng)估方法的適用性后，評(píng)估人員對(duì)XX租賃公司的股東權(quán)益采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法進(jìn)行評(píng)估。
資產(chǎn)基礎(chǔ)法
資產(chǎn)基礎(chǔ)法具體模型如下：
股東全部權(quán)益評(píng)估價(jià)值=∑各項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值-∑各項(xiàng)負(fù)債評(píng)估值
在評(píng)估過(guò)程中，評(píng)估人員根據(jù)各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債的具體情況，分別采用不同的評(píng)估方法，具體如下：
1、投資性房地產(chǎn)
委估投資性房地產(chǎn)為辦公用房，其所在區(qū)域辦公用房交易市場(chǎng)非常活躍，有類(lèi)似的交易案例，評(píng)估人員認(rèn)為市場(chǎng)法能夠充分反映評(píng)估對(duì)象的交易價(jià)值。因該房屋本身也在出租，其所在區(qū)域附近類(lèi)似房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)較活躍，能找到類(lèi)似房地產(chǎn)的租賃實(shí)例，評(píng)估人員認(rèn)為收益法也能從收益的角度反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。綜上所述，本次采用市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行評(píng)估。
(1)市場(chǎng)法
本次評(píng)估采用的市場(chǎng)法是指：將評(píng)估對(duì)象與在評(píng)估基準(zhǔn)日近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪阄缹?duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
本次評(píng)估采用市場(chǎng)法的具體思路是在充分搜集房地產(chǎn)交易實(shí)例的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步選取與委估房地產(chǎn)處于同一供需圈內(nèi)、具有較強(qiáng)相關(guān)性、替代性且屬近期交易的類(lèi)似房地產(chǎn)作為參照物，再根據(jù)估價(jià)對(duì)象與參照物經(jīng)比較分析后的差異情況，進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正及個(gè)別因素修正等，得出委估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，其公式為：
委估房地產(chǎn)評(píng)估值=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)